长宏策略一线城市楼市“有放有收” 用精准调控实现“双重平衡”

当前长宏策略，一线城市楼市政策正以精准调控的鲜明特点，展现出对市场的科学引导艺术。

8月8日，北京率先启动楼市政策优化，明确符合条件的家庭在五环外购房不再受套数限制；紧随其后，8月25日上海也发布通知，规定符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数。京沪两地的政策调整呈现出高度协同——既保持了核心区域限购政策的稳定性，又通过外围区域的政策优化形成了预期共振，为合理住房需求释放创造了空间。

值得注意的是长宏策略，在适度松绑购房限制的同时，北京、广州两地同步收紧了住宅得房率的监管。8月13日，北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京市规自委）发布《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》；同期，广州也传出即将出台住宅报建新规的消息，明确将严厉打击“偷面积”等违规行为。

作为房地产市场的“风向标”，一线城市的政策调整具有极强的示范效应，往往牵一发而动全身。“有放有收”的双向调控，正是精准施策思路的集中体现：一方面，针对此前部分过严的限制性政策进行适度松绑，为合理住房需求尤其是改善型需求提供释放通道；另一方面，通过强化得房率监管、规范市场秩序，推动房地产行业从过去的粗放式规模扩张模式，向注重质量提升的发展路径转变。

具体而言，这一调控逻辑的核心在于实现“双重平衡”：既要通过政策优化激活市场活力，避免市场长期低迷，又要坚守调控底线，防止全面放开导致房价报复性反弹；既要整治得房率领域的乱象长宏策略，维护市场公平，又要保障购房者的实际权益，确保其能获得真正的居住实惠。

回溯过去一年多的市场，“得房率竞赛”曾一度成为多地楼市的常态。然而，高得房率并不等同于高品质居住体验。在一些以“超高得房率”为核心卖点的项目中，不少所谓的“额外面积”是通过压缩公共空间（如楼道、电梯间）或后期违规改造实现的，不仅影响居住舒适度，还引发了大量产权纠纷、安全隐患等问题。此次针对得房率的监管收紧，正是为了扭转这一畸形竞争态势，推动行业从“面积比拼”转向“品质竞争”——真正的“好房子”，更应体现在小区整体品质、周边配套设施、专业物业服务、居住智能化水平等核心维度上。

政策调整的积极效果，已在市场端逐步显现。

新政落地后，北京五环外、上海外环外的住宅项目市场关注度显著提升，部分改善型购房者的入市意愿明显增强；在得房率监管收紧的背景下，开发商的经营思路也发生转变——不再沉迷于“面积数字游戏”，而是将更多精力投入到产品真实品质的打磨上。一个直观的变化是，此前被“得房率”这一关键词垄断的新项目宣发海报，如今已基本回归到“品质”这一核心主线，从园林设计、户型格局到智能化配置等，均成为宣传重点。

随着“金九银十”传统销售旺季的临近，政策利好与市场旺季有望形成叠加效应，进一步释放改善型住房需求。从市场预期来看，新房市场的带看量、签约量可能迎来积极上升势头；二手房市场也将因购房门槛降低、需求端活跃度提升，保持稳定活跃的态势。

总体而言，一线城市这轮楼市政策调整，既是对中央“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”部署的积极响应，更是推动房地产行业摆脱短期波动依赖、走向更加健康、稳健、高质量发展的关键一步。这一调控方向，不仅为一线城市房地产市场注入了确定性长宏策略，也将为全国房地产行业的转型发展提供重要参考。

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